Zemljiška knjiga in kataster: v čem je razlika in kaj kje preverite
Kataster nepremičnin opisuje nepremičnino: lego, mejo, površino in stavbe. Zemljiška knjiga pove, kdo je lastnik in kaj nepremičnino bremeni. Pred nakupom preverite oboje.
Preverite svojo parcelo ali naslov v uradnih evidencah:
Kataster nepremičnin
Kataster vodi Geodetska uprava RS. V njem so parcele z mejami in površinami, stavbe in deli stavb, dejanska raba, boniteta zemljišča in podatek, ali je meja urejena. Podatki so javni in brezplačno dostopni.
Zemljiška knjiga
Zemljiško knjigo vodijo okrajna sodišča. V njej so vpisani:
- lastnik in solastniški deleži,
- hipoteke in zemljiški dolg,
- služnosti, na primer služnost poti ali napeljave vodov,
- zaznambe, na primer izvršbe ali spora,
- predkupne in odkupne pravice,
- plombe, torej vloženi predlogi, o katerih še ni odločeno.
Vpogled je javen in brezplačen prek portala e-Sodstvo. Potrebujete registracijo ter katastrsko občino in parcelno številko oziroma ID znak nepremičnine. Kako ju najdete, pojasnjuje vodič Kako najdem parcelno številko in katastrsko občino.
Zakaj je treba preveriti oboje
Evidenci se ne ujemata vedno. Stavba je lahko vpisana v kataster, ne pa v zemljiško knjigo, ali pa zemljiškoknjižni lastnik ni oseba, ki nepremičnino prodaja. Hipoteka ali služnost iz katastra ni razvidna. Za pravno varen nakup je odločilno stanje v zemljiški knjigi, za dejansko stanje pa kataster in ogled na terenu.
Kaj pokaže Zemljišče.info
Poročilo zbere podatke katastra, prostorskih aktov, kart nevarnosti in drugih javnih evidenc. Lastnikov, ki so fizične osebe, ne prikazuje, ker ti podatki v katastru niso javno objavljeni. Lastništvo in bremena zato vedno preverite v zemljiški knjigi.
Pogosta vprašanja
Kaj pomeni plomba v zemljiški knjigi?
Da je pri nepremičnini vložen predlog za vpis, o katerem sodišče še ni odločilo. Dokler plomba ni rešena, se stanje lahko spremeni, zato pred podpisom pogodbe preverite, na kaj se nanaša.
Kje dobim uraden zemljiškoknjižni izpisek?
Redni izpisek si lahko brezplačno ogledate na portalu e-Sodstvo. Overjen izpisek izda okrajno sodišče, notar ali upravna enota.
Ali zemljiška knjiga vsebuje površino parcele?
Ne. Površino in mejo vodi kataster nepremičnin. Če meja ni urejena, je površina v katastru lahko le približna.
Preverite svojo parcelo
Vpišite naslov ali katastrsko občino in parcelno številko. Zemljišče.info za izbrano nepremičnino zbere podatke uradnih evidenc v eno poročilo.
Niste prepričani, kaj dobite? Oglejte si primer poročila.
Preberite tudi
- Kako preveriti parcelo pred nakupom
- Namenska raba parcele: kaj pomeni in kako jo preverite
- Poplavna nevarnost parcele: kako jo preverite in kaj pomeni
- Kaj lahko gradim na parceli?
- Kako najdem parcelno številko in katastrsko občino
Vodič je splošna informacija in ne pravni ali strokovni nasvet. Predpisi in občinski akti se spreminjajo; pred odločitvijo preverite veljavno stanje pri pristojnem organu ali strokovnjaku. Posodobljeno: 4. 10. 2026.